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高档楼盘量跌价涨　上海楼市外资进入凶猛

http://www.hehouse.com 　 2008-5-17 8:38:26 　来源：中国证券报

　　40亿外资砸向高档房

　　尽管政府针对房地产市场的调控政策一波接着一波，但海外基金却逆势而上掀起又一波大规模投资上海高档房地产市场的热潮，今年前三个月就有40亿元外资重金介入上海高档楼盘。

　　据戴德梁行研究部透露，今年2月凯雷集团以19.9亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米。此前，在今年1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米。而在去年，高富诺相继收购了“翠湖天地”6、7两幢。

　　青睐翠湖天地御苑的还有韩国“未来资产”基金，今年2月该基金以9.63亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18号，成交均价约61000元/平方米。

　　发生在一季度的这三宗大额楼市交易全部发生在几家外资基金公司之间。2006年被基汇资本收购所得的“翠湖天地18号”被“改装”为顶级酒店式公寓之后，短短两年时间，韩国未来资产的收购价格较上次6亿元的收购价高出50%以上。

　　高富诺收购的“华山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元收购的物业，此次转手增值额同样超过50％。凯雷收购的“济南路8号”的上家则是来自印度尼西亚的著名家族企业三林集团。丽晶苑在2005年开盘时，三林集团以低价购入，经重新包装后卖给了凯雷。

　　有关房地产观察人士表示，从去年下半年以来，第一批进入中国市场的境外公司开始逐步套现。此前，花旗高盛两大投行分别出售其在上海的大型办公物业，紧随其后，多年来只进不出的摩根士丹利也开始将投资变现。而接手方依然还是境外机构，但部分性质已经由纯投资基金转向偏长期持有型的基金。

　　对于前期进入中国市场的基金来说，由于此前收购多是用美金买入，随着近期人民币升值速度明显加快，其回报更可多算一笔。2006年底，凯雷以1.2亿美元的价格从中房置业手中收购中房·森林别墅110套高级独栋别墅，目前这部分别墅被用于出租，租金在4万元/栋/月左右。凯雷收购中房项目至今，人民币汇率对美元已经升值接近12％，即使不计算物业增值部分，单单人民币升值影响已经相当巨大。

　　有分析认为，包括高盛以及花旗等近期套现行为并非看空上海楼市，可能受次贷危机影响，为了套现应急。据了解，此类套现行为不光在中国，还包括日本等东南亚其他国家。由于次贷造成巨大账面损失，这类公司名下基金正试图套现旗下已增值物业，以期望取得比较好看的账面成绩。

　　两极分化将进一步加剧

　　上海佑威房地产研究中心四月发布的一份研究报告认为，未来几年上海市有关方面对本市中低收入者的住房保障总量将会超过市场总量的50%以上；然而，这些中低价位的经济适用房、动迁配套房对中心城区房价几乎没有影响，上海中心城区与市郊房价的两极分化或将进一步加剧。

　　从3月中旬举行的上海之春房交会和5月初举行的上海二手房交易会的现场情况看，推介的楼盘或房源都是以总价百万元左右的中低档房为主，没有一个高档楼盘参展。受政策调控影响，购房者的观望情绪浓厚，看多买少现象异常突出。

　　据上海2009年住房建设计划中透露，明年预计上海当年新开工面积为1800万平方米，其中新建经济适用房和廉租房400万平方米，配套商品房400万平方米，两项合计达到了新开工总量的45%。而早前公布的08年住房建设计划，预计新开工住房面积约为1800万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。加之早前公布的经济适用房建设计划，未来5年上海将新建2000万平方米经济适用房，这就意味着未来5年内，每年都将有400万平方米的经济适用房可供应。从以上数据来看，政府对中低购入者的住房保障能量，将在不久超过市场总量的50%以上。

　　佑威房地产研究中心指出，在今年即将上市的房源里，黄浦、卢湾、徐汇等10个中心城区，住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开工、竣工面积的30%左右；预计2009年全市的住宅新开工面积中，中心城区十区所占比例更是下降至28%左右。这也就意味着，作为传统上海市区的外环以内，将只有30%的新增房源，70%的新增房源将在外环线以外的郊区。

　　此外，从上海市房产部门刚刚公布的经济适用房建设区位来看，主要是在顾村、江桥、颛桥、周浦等外环以外区域，而之前一直在建设的动迁配套房也基本是在以上区域。从房源分布来看，这些中小户型、中低价位房源基本上不在外环线以内，他们首先影响到的只会是平均房价和外环外的房价。这样的城市开发进程，对中心城区房价的影响只会越来越小。

　　(黄俊峰)

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