联合证券地产分析师鱼晋华认为，去年那一轮房价上涨实在太猛，超出了人们的支付能力，现在向人们现实的支付能力回归，这是一个很正常的调整。在目前的市场状态下，降价促销还是一个比较有效的举动。通过降价，支付能力水平线上的刚性需求就会被激发出来，实际的购买力被释放。

　　但是，现在地产公司大多对降价有顾虑。一方面，是由于地产公司对房价未来数个月的继续上涨充满期待，认为短暂调整后仍会发力上涨；另一方面，地产公司担心消费者的杀跌心态和持币观望。他认为，房价调整到消费者购买能力，一定会止步。

　　而光大证券地产分析师赵强则认为，降价不是一个很好的办法，但是除此之外地产公司也没有更好的选择。关键是降价要降到位，不给消费者更多继续观望的预期，这样才会实现降价的目的。

　　杨少锋提出了更为具体的观点，他认为，在售楼盘价格降幅达到5%以上、新开楼盘比周围在售楼盘低10%以上，这样的价格才会对真正有自住需求的购房人形成杀伤力。除此，5个点以内的优惠、送电器、物业费等手段不具有太大意义。

　　■ 分析

　　五六月上市房企急需破僵局

　　现金流需求与完成业绩压力将可能迫上市公司调价加快销售

　　多位资深地产人士认为，目前楼市博弈已近临界点，上市地产商必须要做些什么打破僵局。

　　2007年年报等公开数据显示，去年地产公司基本均为负债大户，其中万科2007年负债合计达661亿元，保利为280亿元，位居前两位；富力银行借贷总额约为199亿元，远洋也要提前赎回可换股债券，以“减轻负债和付息义务，改善财务状况”。

　　一地产界人士坦言，对于去年经过土地扩张的企业来说，现金流的控制与需求是决定房价调整的主要因素，而对于那些囤积高价地并预期做高档房的房企来说，价格调整尤其考验智慧。这部分企业的价格调整可能将决定整个市场的调整，他们将带来的价格探底，是未来几个月内最不可预测的因素。

　　此外，在京上市地产公司需要面对的还有完成业绩以及由此带来的销售压力。今年以来，上市地产公司股票大跌，许多跌幅超过50%，为了给投资者以信心，这些公司需要在今年拿出一份漂亮的业绩表。如富力今年的销售目标是240亿元，增幅达到62%，在楼市观望状态下，销售压力明显加大；万科同样面临800亿—1000亿销售额的压力。

　　而今年下半年，北京市保障性住宅将陆续供应，预计总量将达600万平方米、7万套；与此同时，今年新增供应的普通住宅面积大约1800万平方米、15万套，加上截至4月30日的26155套现房，北京2008年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套。这些都会给做普通和中端住宅的开发商造成压力，因此，加快项目销售成为众多开发商的选择。

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