本次住交会促销力度可谓空前，但几乎都是“明促销、暗降价”，没有一家开发商愿意公开承认他们的降价行为。在业内人士看来，这是银根紧缩、楼市低迷的情况下，房地产商不得不采取的营销策略：对于他们来说，加速资金回笼是当务之急，而要打破市场的观望僵局，推出优惠促销活动显然是既吸引购房者、又可区别于实质性降价的最佳方法。

　　业内人士表示，尽管购房者希望房价有实质性下降，但开发商不愿背负“明降”所带来的市场压力，只愿意采取“暗降”方式。此前，万科在全国采取的高调降价举动，一度成为业界关注的热点。除了万科旗下楼盘，深圳、上海等地还有不少楼盘也下调了房价，由此可能导致的“蝴蝶效应”让福州的开发商深感不安。

　　而作为楼市“风向标”的住交会，一向是业内人士判断市场现状及预测楼市走向的依据。本次住交会上，就有不少开发商投石问路。比如，记者发现，参展的不少楼盘尚未正式推出，连售价也未标明。“通过这次住交会，看看当前的市场需求究竟如何，以便为接下来项目价格的定位提供参考。”一位参展楼盘的销售经理如此表示。

　　据了解，1月份，福州商品住宅均价出现了半年多来的首次下降，为8552元/平方米；2月份，商品住宅成交均价继续下调，为7865元/平方米，与1月相比下降了8.03%。“短期内，如果楼市形势没有根本性转变，优惠促销活动肯定还是各大楼盘销售的主打牌。”业内人士许先生如此表示。

　　二手房受“连累”

　　在此次住交会上，二手房也被卷入了“促销战”。在“21世纪不动产”的展位上，其左侧墙面贴出了大量的“超值房”。一位中介经纪人告诉记者，他们的“超值房”不仅是价格相对便宜，而且地段、配套、朝向等条件都很好，是众多房源中挑选出的性价比较高的房子。

　　一手房市场大肆的优惠促销活动，显然让众多二手房中介商感受到了压力。福州双安房地产代理公司总经理郑爱新告诉记者，3月，福州二手房市场交易量出现复苏，但进入4月，交易量再次下挫，相比3月份下降了20％－30％，主要原因是一手楼盘大量的优惠促销活动分流了一部分购房者。“目前相当多购房者依然青睐一手房，一手楼盘推出大量特惠房自然吸引了不少购房者。”

　　“过去是卖方市场，现在是买方市场。”“21世纪不动产”的一位经纪人如此表示。的确，受市场影响，如今购买二手房的购房者有了更多讨价还价的余地。一位近期打算卖房的张先生告诉记者，不久前，他将一套位于仓山区师大附近的小户型挂在中介门店出售，开价34万元，但经纪人劝他调低价格，然而，售价下调3万元后仍无人问津。张先生的遭遇并非个例。据上述房产经纪人介绍，楼市的不景气让不少房东不得不降低对房屋售价的期望值，而近期金山一手楼盘放量大、且优惠力度空前，导致该区的二手房市场所受影响最大。

　　“暗降”或将成“明降”

　　大量的优惠促销是否起作用呢？从住交会的成交情况来看，一些优惠力度大的楼盘取得了不错的销售业绩，而性价比较高的楼盘也很有吸引力。相形之下，几家参展的二手房中介的成交业绩并没有取得大的突破。

　　“促销战”让开发商缓解了部分资金压力，同时也让购房者享受到了价格上的优惠。然而，业内人士郑先生认为，相比一手房高企的利润率，这些优惠活动不过是“小意思”，况且，不少楼盘虽然打出“特价房”的口号，可当购房者前去询问的时候，这些房子要么楼层不高、朝向不佳，要么早已卖完。在郑先生看来，这些优惠活动不过是开发商的“噱头”，目的是吸引更多的人到现场看房。

　　易居中国发布的福州房地产市场报告显示，截止今年2月，2008年福州楼市整体供求比为1：0.90，供略大于求，而如今楼市交易量持续下跌，业内人士分析，由于银根紧缩等政策的影响，开发商处于资金链吃紧的状态，为了保证资金的周转，今后福州房价应该还有一定的调整空间。

　　“接下来有的楼盘将采取直接调低开盘价的方式，以实质性的降价吸引购房者。”业内人士许先生透露说。据了解，一些开发商目前正在谨慎研究定价方案，究竟以什么样的价格推出，成了考验着开发商的一大难题。

　　厦门大学一位教授曾表示，楼市低迷，开发商在“扛”不住的情况下，最终还是会选择降价。更有业内人士向记者透露，如果此次住交会的“促销战”不能起到预期效果，一些开发商甚至可能面临崩盘的危险，因此，“暗降”转“明降”或将成为今年下半年福州楼市的新看点。

　　（记者 江晓春）

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